Die Investitionsform
Investoren erwerben in der Rechtsform einer KG ein bestehendes Objekt. Im Rahmen der gemäß dem steiermärkischen Wohnbauförderungsgesetz 2011 für die Assanierung geschaffenen Möglichkeiten und landesgesetzlichen Rahmenbedingungen werden die bestehenden Gebäude abgebrochen und geförderte Wohnungen neu errichtet. In der Folge werden diese an Dritte vermittet und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.
Vorsteuer der Herstellungskosten abziehbar
Die KG ist umsatzsteuerrechtlicher Unternehmer. Deshalb kann sie die Vorsteuer der Sanierungs- bzw. Herstellungskosten abziehen und muss sie unter bestimmten Voraussetzungen auch nicht mehr zurückzahlen. Nämlich dann, wenn sie die Wohnungen und Geschäftsflächen frühestens 20 Jahre nach der Sanierung/Erstvermietung verkauft. Sollte der Verkauf davor stattfinden, ist die Vorsteuer anteilig zu berichtigen, respektive zurückzuzahlen.
Die Vorsteuerabzugsberechtigung für Geschäftsflächen gilt jedoch nur dann, wenn an Private oder an wiederum vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer vermietet wird. Bei Vermietung an unecht Steuerbefreite (u.a. Ärzte, Banken, Versicherungen, die öffentliche Hand aber auch sogenannte Kleinunternehmer) ist die Vorsteuer insoweit für die KG nicht abzugsfähig bzw. bei Vermietung in nachfolgenden Perioden von der KG anteilig zurückzuerstatten.